Como evitar o colapso financeiro do condomínio neste momento de pandemia?

A inadimplência será o novo desafio em muitos condomínios e são nos momentos de crises que surgem boas soluções!

Podemos dizer que esta pandemia capacitará ainda mais o síndico, pois enfrentará situações adversas e inimagináveis. Em janeiro deste ano, o assunto da vez era preparar a previsão orçamentária, realizar assembleia de prestação de contas e participar de novas eleições e rapidamente o cenário mudou, por conta da pandemia do coronavírus.

A partir deste momento, o síndico, se tornou o alicerce dos condomínios, tomando decisões difíceis, fechando espaços, proibindo obras, entre outras decisões, sendo que muitas delas por simples recomendações, sem o devido amparo legal, algo que todo síndico teme e se pergunta a cada decisão: é legal tomar essa atitude? Posso ter problemas lá na frente? Como embasar esta decisão?

Estes fatores foram superados, com posicionamentos claros de especialistas e órgãos referendados, que deixaram nós síndicos, muito mais seguros quanto a este tema.

A pandemia do coronavírus tem feito governos tomarem decisões drásticas, como o isolamento social, o fechamento do comércio, de escolas e etc.

Com a paralisação do comércio e com o isolamento social, muitos trabalhadores têm deixado de produzir, ou produzido menos que deveriam, razão pela qual a economia tem sido fortemente prejudicada. Com a crise do coronavírus e a economia afetada, todos os setores têm sido prejudicados.

Agora a segunda onda da pandemia virá, a inadimplência. Nós síndicos precisamos nos preparar.

Com mais dívidas do que o salário permite pagar, a taxa de condomínio acaba tendo seu pagamento postergado ou suspenso, à espera de dias melhores.

Neste cenário serão necessárias mudanças na ordenação das despesas e, em muitos casos, a diminuição drástica dos custos recorrentes. Muito apesar, em alguns casos, isso possa ocasionar uma redução nos padrões de qualidade dos serviços.

Já parou para pensar neste tema e criar alternativas de atuação?

Independente da resposta, sugiro que faça a leitura deste artigo até o final, pois acredito que muitas práticas podem ser úteis em algum momento.

Lembro que muitas das alterações listadas precisam ser deliberadas em assembleia geral extraordinária, ou na ausência dela, compartilhada com o conselho para ratificação posterior. Como temos muita polêmica entorno deste assunto, minha recomendação é buscar alternativas para realizar a assembleia, respeitando as recomendações de não aglomeração de pessoas, abusando da criatividade e boas práticas já mencionadas por alguns advogados especialistas no setor. Em casos urgentes, o síndico pode adotar as medidas necessárias, não se omita.

Confira abaixo pontos importantes elencados pela Inova Síndicos.

A. Captação do fundo de reserva e sua utilização

A recomendação é de não eliminar a captação deste fundo, que costuma variar entre 5 a 10% da cota condominial. O valor de acréscimo do fundo de reserva na cota condominial não será fator decisório para o condômino realizar o pagamento e desta forma ao abrir mão deste valor o condomínio terá uma queda na arrecadação dos adimplentes que já honrariam seus pagamentos.

Outro ponto importante é, a utilização do fundo reserva neste momento, que deve ser avaliado para suprir as despesas já contratadas ou para investir em melhorias que reduzam custos recorrentes, tais como, portaria remota, monitoramento por câmeras, reduzindo o quadro de rondas e automação da iluminação, que consequentemente diminuirá o custo com energia.

B. Remanejamento de saldo entre contas

Uma forma de ganhar fôlego é avaliar clinicamente cada conta contábil do condomínio. Na grande maioria dos condomínios receitas são geradas pela locação dos salões de festas, churrasqueiras e até mesmo de vagas de motos.

Neste momento, identifique as melhorias que podem aguardar e avalie a utilização destes valores para complementar o pagamento das despesas essenciais.

C. Negociação dos contratos

Temos que ter neste momento a consciência social e evitar o desemprego também é responsabilidade do síndico. Para evitar chegar neste cenário, identifique os maiores contratos do condomínio e faça uma conversa com cada fornecedor.

No âmbito mão-de-obra, realize o controle das horas extras dos funcionários próprios e avalie a postergação de férias, que evitará o desembolso de verbas adicionais neste momento de incertezas.

Com as empresas terceirizadas avalie a redução de jornadas de trabalho, negocie valores menores por prazo determinado, se atente as novas portarias do governo e avalie com sua assessoria jurídica práticas que podem ser adotadas. O bom senso deve prevalecer.

Quanto às despesas extraordinárias, a depender do caso é possível adiá-las. Por exemplo, cite-se eventual despesa com paisagismo, melhoria da área comum ou instalação de equipamentos na academia, desde que pendentes.

Nestes casos, pode o condomínio negociar eventual suspensão do serviço com seus fornecedores e, respeitando-se decisão de assembleia específica e o respectivo quórum, suspender ou adiar os pagamentos dessas despesas extraordinárias. O que certamente fará com que a taxa condominial daquele período não aumente.

O momento é de crise e todos os setores já têm sido afetados. Então, muita conversa e bom senso nas decisões.

D. Alternativas para evitar o colapso financeiro

Antes desta pandemia o mais comum e prático era fazer um rateio extra, reduzir algumas despesas ou até mesmo majorar a taxa do condomínio, mas neste momento fazer isso implicará no crescimento da inadimplência, virando uma bola de neve. Um condomínio deficitário e com baixa capacidade de captação de receitas dificilmente terá empréstimos concedidos neste momento, desta forma, antes de cair em um cenário caótico considere estas alternativas.

Você já ouviu falar de “vender” a carteira de inadimplência? A garantidora de crédito em suma é algo neste sentido. A garantidora assumi toda parte de cobrança amigável e judicial junto aos condôminos e mensalmente o condomínio recebe os valores que teria de inadimplência com uma dedução, que costuma ser de 6 a 9%, ou seja, é dinheiro no caixa.

Avaliar com cautela este modelo e por determinado período pode aliviar o fluxo de caixa do condomínio, mesmo que isso impacte em perder uma parte da receita futura. Buscar boas referências de garantidoras, avaliar o modelo proposto e condições contratuais são fundamentais para evitar problemas futuros.

Buscar empréstimos com empresas que atuam neste setor condominial também pode ser uma alternativa. O mais importante neste momento é costurar as pontas soltas e garantir um fluxo de caixa que arque com as despesas essenciais.

E claro, esse tema é sensível e exige uma assembleia, como mencionado anteriormente.

E. Conscientização dos moradores

É importante que os condôminos entendam como funciona a parte financeira do condomínio.

Por isso, comunicados periódicos têm o efeito de diminuir a inadimplência sazonal, evitando que o condômino privilegie o pagamento de outras contas, em detrimento da taxa do condomínio. Reforce o que é a taxa condominial, do que é composta, e como é utilizada e demonstre o impacto da inadimplência nas contas do condomínio.

E COMO SABER O QUANTO MEU CONDOMÍNIO SUPORTA DE INADIMPLÊNCIA?

Para responder esta pergunta, a recomendação é fazer a projeção de elasticidade financeira.

Projetar diferentes cenários e saber o quanto seu condomínio suporta não é tentar prever o futuro e sim se preparar para ações rápidas em diferentes situações.

Você deve acompanhar ao menos uma vez por semana a situação financeira do condomínio, e saber quem está em dia, ou não, com a sua taxa. Deve também ser informado sobre quem está fazendo acordo com a administradora e também a respeito de novidades referentes a ações na Justiça, que neste momento tendem a estagnar. Se possível realize plantões para negociação de acordos.

Para auxiliar neste cálculo a recomendação é fazer diferentes simulações em sua previsão orçamentária e para isso você precisará minimamente ter estas informações:

I. Total de receita mês de cotas vincendas

II. Total de receita mês de acordos em andamento

III. Média de acordos fechados por mês (pode-se utilizar os últimos 6 meses. Sugiro usar o cálculo de mediana para isolar os extremos)

IV. Total de despesas mês (ordinárias e extraordinárias)

V. Valores em caixa (conta ordinária, de locação, fundo de reserva e etc)

VI. % de redução de despesas possível

VII. % de inadimplência atual

Com essas informações organizadas, parta para o bom e velho Excel e projete diferentes % no item VI e VII, de modo que ele aumente ou diminua os valores de arrecadação e despesas. Desta forma, você conseguirá avaliar quantos meses seu condomínio poderá suportar em um cenário realista ou pessimista.

Se você chegou até aqui, ótimo, pois você pode se registrar em nosso blog e receber em breve uma planilha automatizada para lhe ajudar nestas projeções.

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Abraços,

Marcos Oliveira

Síndico Profissional 5 Estrelas e Fundador da Inova Síndicos